出租人默示可能被视为同意转租

郭天喜

律师

承租人转租需要经过出租人同意，未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，逾期不提异议，“视为出租人同意转租”。

一、承租人转租需要经过出租人同意。

《民法典》第716条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”

承租人应当按照租赁合同约定使用租赁物。承租人将租赁物转租给第三人使用，应当经承租人同意。

二、出租人不同意转租，应当在六个月内提出异议。

《民法典》第718条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”

承租人未经出租人同意转租，出租人知道或者应当知道承租人转租事宜以后，如果不同意转租，应当在六个月内提出异议，及时阻却承租人转租。

三、异议期满视为同意转租。

出租人知道或者应当知道承租人转租，超过六个月不提出在异议，视为出租人放弃异议，同意承租人的转租行为。这样可以尽快让第三人与承租人之间的租赁关系确定下来，以保护第三人的合法权益。

四、异议期满出租人的合同解除权丧失。

出租人对承租人转租合同的异议本质上是合同解除权，即以异议方式解除承租人与第三人签订的转租合同。

《民法典》第718条规定出租人可以就承租人未经同意的转租提出异议，出租人在法定期间不提出异议，出租人丧失转租合同解除权。

民法典》第716条规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

出租人以提出异议方式行使解除承租人与第三人签订的转租合同的解除权。

五、异议期满转租意思欠缺补足，转租成为合法的民事法律行为。

未经出租人同意的转租，出租人可以提出异议，并且可以行使解除权，解除转租合同，根本原因在于转租的意思欠缺。异议期满不行使权力，丧失异议权，失去合同解除权，转租的同意意思补足。这时候，承租人与第三人签订的转租合同经过意思补足，成为合法的合同。

六、出租人不提出异议，视为同意转租的合同期限不超过租赁合同的租赁期限。

《民法典》第717条规定，转租合同约定的转租期限超过承租人剩余租赁期限的，“超过部分的约定对出租人不具有法律约束力”。

转租权本质上是使用权，是承租人根据租赁合同约定对租赁物享有的占有、使用、收益权利。承租人对租赁物依法享有的各项权能都受租赁合同约定的期限限制。超过承租人剩余租赁期限，承租人不享有上述各项权能。承租人超过承租期限转租是无权处分行为，对出租人不发生效力。

出租人要及时行使自己的民事权利，也可以自由处分自己的民事权利。对承租人的未经同意转租行为，出租人逾期不提出异议，即为放弃权利，“视为出租人同意转租”。